नोएडा टॉवर्स : कायद्यांच्या उल्लंघनाबाबत शून्य-सहिष्णुता धोरण

२८ ऑगस्ट २०२२ रोजी नोएडातील १०० मीटर उंच अपेक्स आणि सेयान हे दोन टॉवर्स पाडण्यात आले. या टॉवर्सच्या पाडकामामुळे झाल्या प्रकाराबद्दल एकूणच उत्सुकता निर्माण झाली. मात्र, अत्याधुनिक तंत्रज्ञान वापरून हे जे पाडकाम केले गेले, त्याला ‘कंट्रोल्ड इम्प्लोशन’ म्हणतात. हे पाडकाम करण्यासाठी इमारतींच्या सभोवतालचा ५०० मीटरचा परिसर सील करण्यात आला, तिथे कुणालाही प्रवेश दिला गेला नाही. अभियंते आणि ‘स्फोटक तज्ज्ञांनी’ दोन निवासी इमारतींचे खांब आणि भिंती यामध्ये ३,७०० किलो स्फोटके पेरली. नियोजित तारखेला आणि वेळेवर स्फोट होऊन एकापाठोपाठ एक हे टॉवर्स जमीनदोस्त झाले. या ट्विन टॉवर्सचे मजले परस्परांवर कोसळले, ज्याला ‘वॉटरफॉल इफेक्ट’ म्हटले जाते. या पाडकामानंतर अंदाजे ८० हजार टन मलबा तयार झाला, ज्याची विल्हेवाट लावण्यासाठी तीन महिने लागतील. या प्रकरणी शहरी कायद्यांचे जे निलाजरेपणे उल्लंघन करण्यात आले, त्या घृणास्पद गाथेमध्ये या टॉवर्सचे चोखपणे केले गेलेले पाडकाम हे एकमेव सकारात्मक होते. या बांधकामात एमराल्ड कोर्ट रहिवाशांची फसवणूक केली गेली होती. या संपूर्ण मोहिमेला पोलीस आणि राष्ट्रीय आपत्ती व्यवस्थापन दलाच्या जवानांनी मदत केली.

या प्रकरणाची कथा अशी आहे की, २००४ ते २००६ दरम्यान, न्यू ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरणाने (नॉयडा) सुपरटेक लिमिटेडला एमराल्ड कोर्ट नावाचा गृहनिर्माण सोसायटी समूहाच्या विकासासाठी ५४,८१९.५१ चौरस मीटरचा एक भूखंड दिला. २००५ ते २००६ सालादरम्यान, प्राधिकरणाने प्रत्येकी तळमजला + ११ मजले आणि ३७ मीटर उंचीच्या इमारती असा १६ टॉवर्सचा आराखडा मंजूर केला. त्यात तळमजला + १ अशा शॉपिंग संकुलालाही मान्यता दिली. या योजनेत टॉवर १ समोरील हरित क्षेत्राचा समावेश करण्यात आला होता. खरेदीदारांना देण्यात आलेल्या सुपरटेकच्या माहितीपत्रकातही हा हरित परिसर प्रदर्शित करण्यात आला. २००८ साली बांधकाम पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र मिळाले. २००९ मध्ये, उत्तर प्रदेश सरकारने मजला क्षेत्र प्रमाण (फ्लोअर एरिया रेशो) २ ते २.७५ पर्यंत वाढवले. हा वरील बदल सूचित होण्यापूर्वीच, सुपरटेकने अपेक्स आणि सेयान या दोन अतिरिक्त टॉवर्सचे बांधकाम सुरू केले आणि ज्यांनी आधीच इतर इमारतींमध्ये फ्लॅट खरेदी केले आहेत, त्यांना सूचित केले की, टी-१६ आणि टी-१७ टॉवर्सना स्वतंत्र प्रवेश, बाहेर जाण्याची सोय, इतर सुविधा व पायाभूत सुविधा असतील. या व्यतिरिक्त, प्रत्येकी तळमजला + २४ मजले असलेले ७३ मीटर उंचीचे हे दोन टॉवर्स भिंतीद्वारे इतरांपासून वेगळे केले जातील.

एमराल्ड कोर्टच्या रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनने या गोष्टीची सखोल चौकशी करण्याचा निर्णय घेतला आणि मंजूर योजनांच्या प्रती मिळण्याकरता अधिकाऱ्यांशी संपर्क साधला.

३० नोव्हेंबर २०१० रोजी, ‘न्यू ओखला औद्योगिक विकास क्षेत्र इमारत नियमावली २०१०’ लागू झाली. त्यातील एका नियमात स्पष्टपणे असे नमूद करण्यात आले आहे की, इमारतींची उंची वाढल्याने दोन इमारतींमध्ये एक विशिष्ट अंतर राखले जावे. पुढील पुनर्आढाव्यात, टी-१६ आणि टी-१७ टॉवरला २४ वरून ४० मजले (म्हणजेच तळमजला+ ४०) अशी मजल्यांची संख्या वाढवण्याची परवानगी देण्यात आली. परिणामी, इमारतीची उंची १२१ मीटरपर्यंत पोहोचणार होती.

एमराल्ड कोर्टच्या रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनने या गोष्टीची सखोल चौकशी करण्याचा निर्णय घेतला आणि मंजूर योजनांच्या प्रती मिळण्याकरता अधिकाऱ्यांशी संपर्क साधला. मिळालेल्या प्रतिसादाने समाधान न झाल्याने, असोसिएशनने माहितीच्या अधिकाराखाली माहिती मागवली. या प्रकरणात नियमांचे अनेक उल्लंघन झाल्याची जाणीव झाल्याने रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनने कायदेशीर सल्ला घेतला आणि हे प्रकरण न्यायालयात नेले आणि त्यांनी सुमारे दशकभर लढा दिला. अखेर सर्वोच्च न्यायालयाने हे ट्विन टॉवर पाडण्याचे आदेश देऊन प्रकरण मिटवले.

सर्वोच्च न्यायालयाने आपल्या निकालात नियोजन प्राधिकरण आणि विकासकाविषयी कठोर निरीक्षण नोंदवले आहे. सुपरटेक लिमिटेड आणि न्यू ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरण यांनी एमराल्ड कोर्ट रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनवर दबाव आणण्याचा निलाजरा प्रयत्न केल्याची टिप्पणी केली आहे. टी-१ आणि टी-१७ या टॉवर्समधील निर्धारित अंतर राखले गेले नसल्याचे स्पष्ट झाले. अपुरी मोकळी जागा ठेवली असतानाही मंजुरी देण्यात आली. टॉवर्सची उंची २४ ते ४० मजल्यांपर्यंत वाढवण्याचा विकासकाचा प्रस्ताव पूर्णपणे फेटाळला गेला असावा. तरीही न्यू ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरणाने कायद्याच्या तरतुदींचे स्पष्ट उल्लंघन करून विकासकाला पाठिंबा दिला. सुपरटेक लिमिटेडने प्रकल्पासंबंधी खोटे प्रतिपादन केले की, टॉवर्सच्या समूहात एक ब्लॉक तयार केला आहे, ज्यामुळे त्यांना किमान अंतराची आवश्यकता कमी करण्याची अनुमती मिळाली आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने असा निष्कर्ष काढला की, या प्रकरणात अशी अनेक उदाहरणे सामोरी आली, ज्या नोंदींतून न्यू ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरण आणि सुपरटेकच्या अधिकार्‍यांमधील घृणास्पद संगनमतावर प्रकाश पडला.

सर्वोच्च न्यायालयाने उच्च न्यायालयाच्या ट्विन टॉवर पाडण्याच्या आदेशावर शिक्कामोर्तब करताना विकासकाला मोठी किंमत अदा करायला लावली आहे. हे दोन टॉवर्स जमीनदोस्त करण्‍याचा सारा खर्च विकासकाला करावा लावला. त्याकरता एक कालमर्यादा निश्चित करण्यात आली. तज्ज्ञांना देय असलेल्या शुल्कासह सर्व आनुषंगिक खर्च सुपरटेकला पेलावा लागणार होता. कंपनीला अपेक्स आणि सेयान या टॉवर्समधील फ्लॅट खरेदीदारांना पैसे परत करण्याचे आणि २० दशलक्ष रु. इतक्या रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनला आलेल्या खटल्याच्या खर्चाची परतफेड करण्याचे निर्देश देण्यात आले होते.

नियमांची उल्लंघने खपवून घेतली जाणार नाहीत आणि प्रकरणात मुख्य दोषी असलेल्या विकासकाला नीतीनियम गुंडाळून ठेवून केलेल्या वर्तनाकरता मोठी किंमत चुकवावी लागेल, असा संदेशही या पाडकामातून देण्याचा हेतू आहे.

विशेषत: महानगरांत, अनधिकृत बांधकामांमध्ये मोठ्या प्रमाणात वाढ झाल्याचे न्यायालयाने मांडलेले निरीक्षण ही नागरिकांसाठी चिंतेची बाब आहे. विकासक आणि नियोजन अधिकारी यांच्यातील संगनमताचा यांत मोठा वाटा असतो. अधिक घरे बांधली जाण्याची आवश्यकता समजू शकते, मात्र पर्यावरण आणि सुरक्षिततेची चिंता यांचाही समतोल राखणे आवश्यक होते. पर्यावरण आणि सुरक्षा नियमांचे उल्लंघन हे शहरी नियोजनाच्या गाभ्यावर वार करते.

गेल्या काही आठवड्यांत, ट्विन टॉवर्सवर लक्ष केंद्रित झाल्याने अशा प्रकारचे हे पहिले बांधकाम होते, असे मानण्याचे कारण नाही. १९९०च्या दशकात, दक्षिण मुंबईतील ३६ मजली टॉवर- प्रतिभा, ज्याला ‘भ्रष्टाचाराचा मूळ टॉवर’ असे लेबल लावले गेले होते, तो टॉवर मुंबई उच्च न्यायालयाच्या आदेशानंतर पाडण्यात आला. आणखी आठ मजल्यांच्या बांधकामास परवानगी देण्यासाठी भूखंडाची जागा फुगवण्यात आल्याचे आढळून आले होते. अलीकडे, जुलै २०२२ मध्ये, मुंबई उच्च न्यायालयाने विमानतळाच्या आजूबाजूच्या ४८ उंच इमारतींचे अनधिकृत भाग पाडण्याचे आदेश दिले. या टॉवर्सनी उंचीविषयीचे निर्बंध झुगारले होते आणि त्यामुळे विमानांच्या लँडिंग आणि टेक-ऑफ प्रक्रियेत अडथळा आणला होता. दुर्दैवाने, कर्तव्यात अशा प्रकारे हेतूपुरस्सरपणे केली गेलेली कसूर फार कमी वेळा लक्षात येते, याचे कारण एकतर त्याला इतर विरोध करत नाहीत किंवा त्यांना न्यायालयात खेचले जात नाही. हे स्पष्ट आहे की, अशी बांधकामे एकतर खोट्या कागदपत्रांवर आधारित होती किंवा बांधकाम योजना मंजूर करण्याचे अधिकार असलेल्या अधिकाऱ्यांच्या संगनमताने नियोजनाचे नियम धाब्यावर बसवलेले होते. या प्रकरणात, ‘मजला क्षेत्र प्रमाणा’त बदल करण्यात आले होते, जे राज्याच्या नगरविकास विभागाच्या मान्यतेशिवाय होऊच शकत नाही.

काहींनी असा प्रश्न केला आहे की, ज्या बांधकामासाठी ०.७ अब्ज अमेरिकी डॉलर्स खर्च आला आणि पाडकामासाठी आलेला खर्च ०.२ अब्ज अमेरिकी डॉलर्स आहे, त्याचे पाडकाम केले जावे का? बांधकामांचे पाडकाम केल्याने घरे उपलब्ध करण्याचा प्राथमिक उद्देश पूर्ण होत नाही. घरे ही मूलभूत गरज आहे, यांत शंका नाही. मात्र, पर्यावरण, बिल्ट डेन्सिटी (इमारतीच्या एकूण मजल्याचे क्षेत्रफळ व इमारत ज्यावर आहे त्या जागेचे क्षेत्रफळ यांच्यातील गुणोत्तर), आणि सुरक्षितता हे शहरी नियोजनाचे कोन आहेत, जे तितकेच महत्त्वपूर्ण आहेत आणि त्यांचे नियमन करणे आवश्यक आहे. नियमांची उल्लंघने खपवून घेतली जाणार नाहीत आणि प्रकरणात मुख्य दोषी असलेल्या विकासकाला नीतीनियम गुंडाळून ठेवून केलेल्या वर्तनाकरता मोठी किंमत चुकवावी लागेल, असा संदेशही या पाडकामातून देण्याचा हेतू आहे. निश्चितपणे, पर्यायी वापरासाठी सर्व अनधिकृत बांधकामे राज्यातर्फे जप्त केली जातील असा युक्तिवाद करणे धोकादायक ठरेल, जो कोणत्याही शहरी प्रशासनाकरता पूर्णपणे घातक आहे. दुर्दैवाने, बांधकामे नियमाप्रमाणे होत आहेत किंवा नाही, हे बघण्याची जबाबदारी ज्या अधिकाऱ्यांवर असते, त्यांना अशा अनधिकृत बांधकाम प्रकरणांत सामान्यतः शिक्षा होत नाही, जी अस्वीकारार्ह आहे.

अधिक घरे बांधली जाण्याची आवश्यकता समजू शकते, मात्र पर्यावरण आणि सुरक्षिततेची चिंता यांचाही समतोल राखणे आवश्यक होते. पर्यावरण आणि सुरक्षा नियमांचे उल्लंघन हे शहरी नियोजनाच्या गाभ्यावर वार करते.

अशा समस्या हाताळण्याचा सर्वोत्तम मार्ग म्हणजे पारदर्शकतेच्या आणि उत्तरदायित्वाच्या या सुशासन साधनांचा वापर करणे. प्रत्येक नगरपालिकेने आणि विकास प्राधिकरणाने मंजूर केलेल्या सर्व बांधकाम परवानग्या अनिवार्यपणे शेअर करायला हव्या आणि या बांधकाम परवानग्या त्यांच्या वेबसाइटवर प्रकाशित करायला हव्या. जर उल्लंघन झाल्याचे निदर्शनास आले, तर विकासक आणि त्यांना प्रवृत्त करणार्‍यांना ठोठावण्यात येणारी शिक्षा कठोर असायला हवी, जेणे करून इतर कुणी नियमांचे उल्लंघन करण्याची हिंमत करणार नाही. विकसित देशांनी सर्वसमावेशक पारदर्शकता आणि जबाबदारीची यंत्रणा स्वीकारली आहे. परिणामी, तिथे इमारत बांधकामांविषयीच्या नियमांचे उल्लंघन अभावानेच होते. दुर्दैवाने, भारतातील शहरी स्थानिक स्वराज्य संस्था आणि विकास प्राधिकरणांमधील सुशासनाबद्दल सतत बोलले जाते, परंतु त्याबद्दल कृती मात्र फारच कमी होताना दिसते.